中國(guó)是否會(huì)在 1-2年內(nèi)迎來(lái)房地產(chǎn)泡沫的破滅？

在近三十年的中國(guó)歷史上，有沒(méi)有發(fā)生過(guò)由信貸泡沫導(dǎo)致的房地產(chǎn)崩潰呢？

事實(shí)上有很多。

比如1990年代初的海南、北海、惠州，以海口為例，1993年的房?jī)r(jià)已經(jīng)去到7500元，十年之后的2002年，反而跌到只剩下2100元。

比如這幾年的鄂爾多斯、東北、溫州、海南，降幅也很明顯，很多地方房?jī)r(jià)腰斬，你說(shuō)這算不算房地產(chǎn)泡沫破滅？實(shí)誠(chéng)的說(shuō)，當(dāng)然算的。

然而奇怪的是，他們的危機(jī)并沒(méi)有蔓延開(kāi)來(lái)，升級(jí)到全國(guó)。就像企業(yè)債、地方債問(wèn)題，經(jīng)常聽(tīng)說(shuō)，然而都只聞樓梯響，不見(jiàn)人下來(lái)。為什么？

這是由我們國(guó)家復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)生態(tài)差異所決定的。

先說(shuō)1990年代的海南，泡沫是怎么出現(xiàn)的。

海南的泡沫，起自1988年獨(dú)立建省，并設(shè)置中國(guó)的第五個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)。早些年經(jīng)濟(jì)特區(qū)政策對(duì)深圳、珠海、廈門(mén)等城市的推動(dòng)作用，讓投資者們產(chǎn)生了強(qiáng)烈的樂(lè)觀預(yù)期。海南的面積、人口、自然條件都要比前面的幾個(gè)特區(qū)有優(yōu)勢(shì)，那么未來(lái)的發(fā)展自然是不可限量的。

在這種樂(lè)觀預(yù)期下，信貸泡沫開(kāi)始形成，然而，投資者們忽略了一點(diǎn)：四個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)中，只有深圳成功了，關(guān)鍵原因就是他無(wú)縫連接金融中心香港。那個(gè)時(shí)代流入中國(guó)的外資中，超過(guò)80%都來(lái)自香港。即使是差一點(diǎn)的，珠�？拷�澳門(mén)，廈門(mén)有臺(tái)灣，依靠東南亞華僑的汕頭就泯然眾人了。海南呢，能依靠的華僑又有多少，大概連潮汕幫都不如吧。

沒(méi)有外資流入，一切的產(chǎn)業(yè)發(fā)展都是無(wú)根之木，政策力度再大，也沒(méi)有什么卵用。于是所有的投資預(yù)期，都只剩下預(yù)期，投資就變成了投機(jī)，變得脆弱不堪。海南泡沫的破裂，表面原因看是朱總理的宏觀調(diào)控，信貸收縮帶來(lái)的，但那不過(guò)是導(dǎo)火索而已。

根源還是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不達(dá)標(biāo)，如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，沒(méi)有人會(huì)去刺他，怎么扎也扎不破，深圳的房?jī)r(jià)都從幾百漲到幾萬(wàn)了，怎么也沒(méi)見(jiàn)被刺破呢？

這就像股票投資，熱門(mén)的公司總是市盈率很高的，但是只要業(yè)績(jī)達(dá)標(biāo)，或者超出預(yù)期，這一切都不是問(wèn)題。投資者一定會(huì)繼續(xù)買(mǎi)入，將股價(jià)推向新高。問(wèn)題只在于，這家企業(yè)的成長(zhǎng)，是否是真實(shí)的，是否是可持續(xù)的，一旦投資者產(chǎn)生了疑慮，必定就會(huì)用腳投票，蜂擁出逃。

房地產(chǎn)也是同樣的道理。只要有樂(lè)觀的預(yù)期，就一定會(huì)引發(fā)信貸泡沫，形成高租售比，但這些都不是問(wèn)題。只要產(chǎn)業(yè)在成長(zhǎng)，人民的收入可以支持購(gòu)房，這個(gè)泡沫就不會(huì)破裂。而崩潰，一定是從產(chǎn)業(yè)的衰敗，或者不如預(yù)期而引起的。

比如東北，煤炭鋼鐵都賣(mài)不出去了，資源過(guò)剩，國(guó)企裁員，房?jī)r(jià)能不跌？溫州低端出口產(chǎn)業(yè)升級(jí)乏力，光靠賣(mài)打火機(jī)能支撐的起兩萬(wàn)元的房?jī)r(jià)？海南的國(guó)家旅游島政策很給力，可是坑爹的服務(wù)業(yè)把大眾游客都趕到東南亞去了，高端消費(fèi)在反腐大勢(shì)下又隱匿，房?jī)r(jià)也就只好變成斷線風(fēng)箏了。

我在其他文章中闡述過(guò)一個(gè)觀點(diǎn)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模很大，結(jié)構(gòu)很復(fù)雜，內(nèi)部差異巨大。當(dāng)深圳的人均GDP已經(jīng)高達(dá)兩萬(wàn)美元的時(shí)候，西部的甘南地區(qū)只有不到兩千美元。有的地方以資源立足，有的依靠農(nóng)業(yè)，有的以出口加工立足，有的依靠服務(wù)業(yè)，產(chǎn)業(yè)的不同，決定了彼此的生存環(huán)境和經(jīng)濟(jì)前景截然不同。

舉例來(lái)說(shuō)，前幾年油價(jià)高漲的時(shí)候，上游采礦地區(qū)的經(jīng)濟(jì)就一派欣欣向榮，下游加工業(yè)和終端消費(fèi)產(chǎn)業(yè)就叫苦連天�，F(xiàn)在油價(jià)下跌，彼此的境遇就完全反過(guò)來(lái)了，山東的石油地?zé)捁�司業(yè)績(jī)沖天，各地的加油站也成了最搶手的投資項(xiàng)目�；�工產(chǎn)品跌價(jià)了，消費(fèi)端的一線城市居民同樣也成了受益者。

所以資源產(chǎn)區(qū)的衰落，對(duì)于沿海出口加工業(yè)地區(qū)來(lái)說(shuō)，其實(shí)反而是一個(gè)利好，自然房?jī)r(jià)的漲跌，也就走向了兩極分化。

另一個(gè)我們必須糾正的誤區(qū)就是：房?jī)r(jià)的漲跌，不僅由人口流入驅(qū)動(dòng)。

我們投資一個(gè)企業(yè)的股票，最重要的指標(biāo)，不是看銷售收入，不是看市場(chǎng)份額，而是看利潤(rùn)。護(hù)城河越高，核心競(jìng)爭(zhēng)力越突出，利潤(rùn)率就越高，投資者對(duì)這支股票的信心就越強(qiáng)烈。

體現(xiàn)在房地產(chǎn)，就是產(chǎn)業(yè)的高端化。

舉例來(lái)說(shuō)，一線城市中，廣州與北上深的房?jī)r(jià)已經(jīng)漸漸拉開(kāi)了差距。社會(huì)上眾說(shuō)紛紜，有人說(shuō)是廣州衰落了，有人說(shuō)是廣州的土地供應(yīng)充沛造成的，有人說(shuō)是廣州人口流入變少了。

其實(shí)都不是，廣州的人口增長(zhǎng)仍然很快，根據(jù)官方數(shù)據(jù)，2015年北上廣深的人口增長(zhǎng)數(shù)字分別為18萬(wàn)，負(fù)10萬(wàn)，42萬(wàn)，59萬(wàn)，增速排在第二名；廣州的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)也并沒(méi)有衰落，以GDP而論，北上廣深在2015年分別增長(zhǎng)6.9%、6.9%、8.4%、8.9%，仍然排在第二名。即使廣州的土地供應(yīng)充足，但是對(duì)中心城區(qū)而言，廣州的房?jī)r(jià)仍然與北上深拉開(kāi)了很大的差距。

問(wèn)題在哪里呢？

關(guān)鍵的原因就在于金融業(yè)。在所有的產(chǎn)業(yè)中，金融業(yè)是最重要的，號(hào)稱百業(yè)之母，利潤(rùn)可以占到500強(qiáng)的一半以上，而在目前的中國(guó)，受政策的限制，只有三個(gè)金融業(yè)中心城市：北京、上海、深圳。

上海有主板，深圳有創(chuàng)業(yè)板，北京有新三板，各據(jù)一方，形成了三大私人財(cái)富管理中心。很自然的，這三個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率也是最高的，并且在政策的護(hù)城河下，帶給投資者極高的信心�？梢詤⒖嫉臉�(biāo)的，紐倫港三大全球金融中心，也是世界上房?jī)r(jià)最高的三個(gè)地方。

近年來(lái)，北上深的金融業(yè)發(fā)展非常強(qiáng)勁。舉例來(lái)說(shuō)，2010年，全國(guó)私募基金管理的資產(chǎn)只有2000億元左右，但是到2016年3月，光北京私募管理的資產(chǎn)就已經(jīng)有1.3萬(wàn)億元，另外上海有1.4萬(wàn)億元，深圳有7千億元，年復(fù)合增速超過(guò)100%。三大城市壟斷了全國(guó)八成的私募資產(chǎn)，相比起來(lái)，私募規(guī)模排名全國(guó)第四的廣州，管理資產(chǎn)卻只有2千億元，完全享受不到這種財(cái)富效應(yīng)。

由此我們可以看出，不是廣州的產(chǎn)業(yè)衰落了，恰恰相反，是北上深的金融業(yè)發(fā)展太快了，使得當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)有了堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)支撐，脫穎而出。

就產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率來(lái)說(shuō)，一般可以劃分為幾個(gè)檔次。

第一層級(jí)，金融業(yè)。其利潤(rùn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離其他行業(yè)。

第二層級(jí)，科技、商業(yè)、文化和健康產(chǎn)業(yè)，他們代表著產(chǎn)業(yè)升級(jí)的方向，仍然處于藍(lán)海階段，供不應(yīng)求。

第三層級(jí)，工業(yè)制造和采礦業(yè)。舊經(jīng)濟(jì)的代表。

第四層級(jí)，農(nóng)業(yè)。衰敗的農(nóng)村，可見(jiàn)一斑。

轉(zhuǎn)型期的中國(guó)，在不同地區(qū)的產(chǎn)業(yè)興衰沉浮中，房?jī)r(jià)產(chǎn)生了巨大的分化。從事舊經(jīng)濟(jì)的內(nèi)陸地區(qū)和農(nóng)村地區(qū)，房?jī)r(jià)失去了支撐，隱隱有崩盤(pán)的危機(jī)。但在另一方面，一二線城市的新經(jīng)濟(jì)卻欣欣向榮，房?jī)r(jià)又有再度暴漲的苗頭。

這就是我們面臨的境況，一個(gè)割裂的中國(guó)。舊經(jīng)濟(jì)地區(qū)的下崗潮，和新經(jīng)濟(jì)地區(qū)的勞動(dòng)力短缺，只能被迫上機(jī)器人，形成了鮮明的對(duì)照。而他們彼此之間，唯一的聯(lián)系，就是舊經(jīng)濟(jì)退出的資金，在加速的往一二線城市的第一、第二層級(jí)產(chǎn)業(yè)流動(dòng)，將這個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)“租售比”和“市盈率”推向更高。

你說(shuō)一二線城市的房?jī)r(jià)泡沫大不大呢？當(dāng)然是大的。

像北上深的房?jī)r(jià)，起步就是五六萬(wàn)元，即使是月薪過(guò)萬(wàn)的白領(lǐng)，看著也亞歷山大。

但你要明白，任何金融業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)，都是兩極分化嚴(yán)重的地區(qū)，只占金字塔頂端20%的高收入者可能就占有了全市80%的財(cái)富，他們的投資能力非常強(qiáng)大，完全可以支撐的起這個(gè)城市的房?jī)r(jià)。

泡沫確實(shí)是越吹越大了，但泡沫是不一定會(huì)破的，這一切都取決于產(chǎn)業(yè)升級(jí)的是否順利。